Von Markus Steinbeis, geschäftsführender Gesellschafter der Steinbeis & Häcker Vermögensverwaltung
Viele Investoren denken beim Thema Kapitalanlage sofort an eigene Immobilien. Doch das ist selten klug, da sich das Risiko im Portfolio so aufs Betongold konzentriert. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich das umgehen: Diese Unternehmen betreiben weltweit qualitativ hochwertige Immobilien und zahlen satte Dividenden. Die Steuerlast ist gering.
REITS sind eine sehr attraktive Alternative zum Direkterwerb von Betongold: Anleger können so mit geringem Kapitaleinsatz unkompliziert ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio rund um den Erdball aufbauen. Da REITs an der Börse gehandelt werden, sind auch die Anschaffungskosten gering, zudem ist die Anlage schnell zu veräußern. Beides ist ein klarer Vorteil der REITs im Vergleich zur eigenen Immobilie. In den USA ist diese Anlageklasse daher schon weit verbreitet .
REITs müssen Gewinne nicht versteuern
Wer seine Anlagestrategie auf Sachwerte orientieren will, der kommt kaum an REITs vorbei. Denn REITs übernehmen in diesen zinsarmen Zeiten die Rolle einer „Sachwert-Anleihe“. Möglich wird dies durch die hohen Dividendenausschüttungen dieser Immobilien-Unternehmen: In vielen Ländern sind die Gesellschaften verpflichtet, 90 Prozent der Erträge an die Anleger auszuschütten. Ist dies der Fall, wird der Gewinn auf Seite des Unternehmens in der Regel nicht besteuert – anders als bei Firmen anderer Sektoren, die auf ihre Gewinne Körperschaftssteuer zahlen. Bei REITs aber fließt der gesamte Gewinn den Anlegern zu, die ihn, wie üblich, als Kapitalertrag versteuern müssen.
Geringe Korrelationen zum Aktienmarkt
Langfristig orientierten Investoren, die auf Erträge achten (müssen), stehen im REIT-Segment viele Werte zur Verfügung, die nicht in den großen Aktienindizes wiederzufinden sind. Dadurch stellen diese „Cash-Flow-Maschinen“ eine hervorragende Möglichkeit dar, ein Portfolio stärker zu diversifizieren, denn oft sind die Korrelationen zum Gesamtmarkt gering. Besonders stark können diese Effekte im Small- und Mid Cap-Segment dieser Anlageklasse sein.
Vorsicht vor Verwässerung der Altaktionäre!
Auf zwei Dinge ist jedoch zu achten: REITs können zum einen empfindlich auf Zinsanstiege reagieren, was von August bis November zu Kursabschlägen führte. Zum anderen sollten Anleger die Strategie des Managements der Gesellschaft genau beobachten. Da die Verschuldung in Deutschland auf maximal 55 Prozent des Gesellschaftsvermögens beschränkt ist, sind REITs, die wachsen wollen, auf Kapitalerhöhungen angewiesen. Wir beobachten daher genau, ob Kapitalerhöhungen über oder unter dem Nettoinventarwert (NAV) der Gesellschaft durchgeführt werden. Denn bei Preisen unter dem NAV werden die stillen Reserven der Altaktionäre verwässert. Mit Anlagen in solche Gesellschaften halten wir uns zurück.
Bis zu 20 Prozent können in REITs fließen
Unser Fazit: Ob Privatanleger, Stiftung oder Pensionskasse – wer auf ordentliche Erträge angewiesen ist, sollte einen Blick auf REITs werfen. Aus unserer Sicht sind Depotanteile von bis zu 20 Prozent im REIT-Bereich vertretbar, sofern ein Anleger auf Erträge angewiesen ist. Wir gehen davon aus, dass das zunehmende Interesse an REITs im Umfeld niedriger Zinsen zu recht stabilen Aktienkursen im Segment führen wird. Bei der Auswahl ist jedoch besonders auf die Qualität der Vermögenswerte sowie auf das Management zu achten – beide Faktoren entscheiden über den langfristigen Anlageerfolg.
Von Markus Steinbeis, geschäftsführender Gesellschafter der Steinbeis & Häcker Vermögensverwaltung
